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不動産売却における主な諸経費

「住まい」を売却する場合には、必要となる経費がいくつかあります。 売却金額の全てがお手許に残るわけではありませんので、どのような経費が必要となるかを、予めきちんと知っておく必要があります。

1. 仲介手数料
   不動産仲介業者に支払う報酬です。通常は売買価格が４００万円を超える場合「売買価格の３％＋６万円（消費税別）」が報酬額となり、ほとんどのケースでは契約時にその半額を支払います。
2. 登記費用
   所有権移転登記に必要な費用は、一般的に買主の負担となります。但し、事前に住所変更や相続登記が必要な場合は、売主の負担となります。
3. 測量費用
   登記簿上の面積（公簿面積）と実際の面積（実測面積）に違いがある場合には、正確な面積を測量する必要が生じますが、この費用は売主の負担です。
4. 取り壊し費用
   古家付土地を売却する場合、決済前に売主が建物を解体することが契約条件になることもあります。 また、不動産売却活動を行う前に建物を解体するケースもありますが、この 費用は売主の負担です。

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税金について

不動産を売却すると、様々な税金がかかってきます。売却の利益に対してかかる所得税や住民税、そして契約に必要な印紙代などが主なものです。

1. 譲渡所得にかかる所得税・住民税
   売却によって得た利益に対して、所得税および住民税がかかります。
2. 固定資産税など
   固定資産税やマンションの管理費などの各種負担金は、引渡しの月日によって月割り・日割りで精算する場合が一般的です。通例では、買主負担分を売主が受け取り、一括して納めることになります。
3. 収入印紙代
   売買契約書に貼付けが必要です。売買価格により、印紙代は異なります。

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所得税と住民税について

• 譲渡所得とは？ 一般的には、土地や建物を売却して得た金額（譲渡収入）から、その不動産をかつて購入・建築したときの金額や取得にかかった経費（これらを取得費といいます）と、売却にあたっての経費（譲渡費用）を差し引いた金額を、譲渡所得といいます。
  所得税と住民税は、この譲渡所得に対して課税されます。
  譲渡収入　－　（取得費＋譲渡費用）　＝　譲渡所得
• 税率は売却をするご自宅の所有期間によって変わります。 売却をするご自宅の所有期間によって、所得税（国税）と住民税（地方税）の税率が変わってきます。所有期間が５年超を長期譲渡、５年以内を短期譲渡として区別しています。 長期譲渡でも、所有期間が１０年を越すと、税率はさらに有利になります。

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不動産査定の種類

1. 簡易査定（机上査定）
   簡易査定とは、訪問による現地調査を行わず、マンション、土地、一戸建て住宅の概算の売却価格（相場）を査定する方法です。
   訪問なしの机上計算となるため、スピーディーなご返答が可能となりますが、一方で、訪問調査を行わないため、日当たりや眺望、建物の状態（内装・外装の痛み、汚れ具合）、土地の高低差や物件の立地状況などは査定結果に反映されておりません。
   そのため、訪問査定を行った際の査定結果と比べ、誤差が生じることがあります。 ただし、査定結果に関するご質問などは、お電話やメールなどで担当者とお話いただくことは可能です。
2. 訪問査定（現地査定）
   訪問査定とは、査定担当者が実際に現地を訪問し、不動産の内装・外装の状態、設備の状態などを細部まで調査した上で、査定価格を算出する方法です。
   また、訪問調査を行う一方で、役所などの記録を調べたり、法務局での権利関係の調査、法令上の調査のほか、周辺の事例に基づくデータも把握。このように「基礎データ」と「現地状況」を照らし合わせた上で査定価格が算出されるため、簡易査定と比べ、精査された査定価格を知ることができます。
   さらに、査定担当者に直接質問ができるため、より厳密な価格や売却の流れをつかむことも可能となります。

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現地調査

お客様がご所有の不動産について、担当者が直接訪問し、室内や設備の状態、日当たりや眺望等の状況に至るまでを詳細に拝見し、同時にお客様のお話や建築確認書・権利関係、売り出し事例・成約事例の調査を入念に行います。
より正確な価格を算出するため、細かいことでも営業スタッフにお伝えください。

九州セキスイハイム不動産では、経験豊かな担当者が調査の結果をふまえ、市場動向や周辺の取引事例を考慮し、売り出し価格の具体的なアドバイスをいたします。とりあえず、参考程度に「今売るといくら位で売れるの？」という方も、お気軽にご相談ください。

「住まい」の売却は、ご自身で行うことも可能ですが、不動産特有の税務知識や法律知識を必要とするケースも多いため、不動産会社に「仲介」を依頼することが一般的です。
この場合、売却時の手数料などについてのトラブルを避けるため、媒介契約を締結します。 契約の種類には３種類あり、契約期間は最長３ヶ月となります。もちろん、この期間中に売却が決まらなければ、契約の延長も可能です。 専任媒介契約書サンプル

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専属専任媒介契約

この契約は、特定の不動産会社１社とのみ締結が可能で、全てをその会社に委託するため、お客様ご自身が直接買主を探して取引することはできません。 また、契約を締結した不動産会社は、週に１回以上の頻度で、売却活動の報告をする義務があります。

専任媒介契約

この契約も、専属専任媒介契約と同様に、特定の不動産会社１社とのみ締結が可能で、売り出し価格を決めて売却活動を委託します。この契約の場合は、お客様がご自身で買主を探して直接取引をすることも可能です。契約を締結した不動産会社は、２週に１回の頻度で売却活動の報告をする義務があります。

一般媒介契約

この契約は、複数の不動産会社と締結することが可能です。契約を締結した不動産会社は、お客様に対して売却活動の報告をする義務を負いません。また、全ての会社での売却価格を統一する必要がありますので、もし売却価格が変更となる場合は、お客様側に各会社への報告義務が生じます。この報告を怠った場合、お客様が損害賠償責任を問われる可能性もありますので、注意が必要です。尚、お客様がご自身で買主を探して直接取引をすることも可能です。

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インターネットをはじめ、新聞折込、チラシなど、各種広告媒体を積極活用。
セキスイグループの広範なネットワークを駆使し、最適な購入者を探します。

インターネットをはじめ、新聞折込、チラシなど、各種広告媒体を積極活用。 当ホームページへの物件情報掲載をはじめ、宅地建物取引業法で定められた「不動産流通機構（レインズ）※」への登録、チラシの配布、各種住宅情報サイト・情報誌への掲載を行うほか、全国に広がるセキスイグループの広範なネットワーク力を駆使し、購入希望者を探していきます。 また、各種ルートを通じてお問合せのあった購入希望者には、実際に物件の見学をしていただくための手配を行い、同行案内をいたします。

※レインズとは→国土交通省指定の「不動産流通機構」という団体が運営している不動産会社専用の情報交換サイト。レインズに登録する目的は、売主様から依頼を受けた物件の詳細情報を、他の不動産会社へ公開するためです。レインズに登録すると、どこの不動産会社からでも登録された物件の詳細情報や間取り図面などを、パソコンやFAXを通じて簡単に入手することができます。

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営業活動の現況を定期的にご報告します。

どのような営業活動を行ったのか、物件に関するお問合せ状況など、販売活動の現況を「報告書」として書面化し、ご報告いたします。

※報告回数は法定規約に則り、媒介契約の種類によって異なります。 専属専任媒介契約の場合は1週間に1回以上、専任媒介契約の場合は2週間に1回以上おこないます。

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主なご報告内容

• 指定流通機構（レインズ）への登録状況
• 当ホームページや各種情報サイト、その他広告媒体への掲載状況
• 問い合わせの状況など、反響状況
• 周辺売り出し物件の成約状況など、市場の動向
• ご案内の結果（ご案内があった場合）
• 今後の売却活動計画

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☆売却のコツ！中古住宅を有利に売る方法とは

担当者は速やかに売却できるよう、色々なアドバイスをさせていただきます。
物件の長所を最大限アピールできる見せ方や、リフォームをして見せた方が良いケース、買主様の好みでリフォームできるよう手を加えず、その分価格から値引きした方が良いケースなど、状況に応じてアドバイスさせていただきます。

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見学者に好印象をもってもらう見せ方の一例

玄関まわり

玄関に入った時の第一印象がもっとも大切です。靴はすべて靴箱に。玄関は暗いケースが多いので、見学者が来る前に必ず照明を点けておきましょう。この方が玄関を明るく・広く演出でき、好印象を与えます。

リビング・ダイニング

見学者がまず最初に見学するお部屋です。玄関の印象とリビングの印象でほとんど決まるといっても過言ではないくらい大切なポイントです。モデルルームさながらの演出は無理としても、できるだけ物を少なくし、テーブルクロスを敷くなど、ちょっとしたことで好感度がアップします。

キッチン

リビングの次に大切です。見学者の奥様が厳しくチェックするポイントです。特にレンジまわりや換気扇の油汚れは、マイナスイメージを与えてしまいます。食器や鍋などもできるだけ収納し、すっきり広く見せてください。

浴室・洗面

カビは厳禁。特に脱衣室の壁にカビがあると、湿気が多い家という印象を与えてしまいます。狭い場所なので、できるだけ洗面台まわりをすっきり見せてください。

トイレ

吊り戸棚などを整理し、清潔感を出します。

居室全般

広く見えるよう不要なものは始末。特にタンスや家具などの上に物を置くと圧迫感が出てしまい、お部屋が狭く感じてしまいますので、注意してください。また、室内全般に物が多い場合、一つのお部屋に集中して物を置き、その他のお部屋をすっきり見せるのも方法です。

収納全般

できるだけ不要な物は処分。中を見せてゆとりを感じさせるのが理想です。

バルコニー

ほとんどの方は、バルコニーに出てチェックしますので、サンダルなどをあらかじめご用意ください。

照明全般

かさのホコリに注意。電球を明るいものに換えるなど、明るく演出しましょう。

売買契約とは、売主側の「売ります」と、買主側の「買います」という意思を、約束するための契約です。
売買契約の成立によって、売主は 「不動産」 を買主に引き渡す義務を負い、買主は 「売買代金」 を売主に支払う義務を負います。別の言い方をすれば、売主は 「売買の目的となる不動産」 を買主に引き渡す代わりに、買主から 「売買代金」をもらう権利を取得し、買主は売主に 「売買代金」 を支払う代わりに「売買の目的となる不動産」を引き渡してもらう権利を取得します。

契約は、基本的に売主様側の不動産会社事務所で行いますが、買主様側の不動産会社事務所で行う場合もあります。また、契約の進行は下図のような流れで宅地建物取引主任者が行い、契約書については、必ず両者間の前で全条文を読み上げ、ご説明することが義務付けられています。

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契約の流れ

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売買契約時に必要なもの

• 権利証
• 実印
• 印鑑証明書（発行後３カ月以内のもの）
• 本人確認書類（運転免許証、パスポート、健康保険証など）
• 売買契約書貼付印紙代
• 付帯設備一覧表
• 管理規約集（マンションの場合）
• 物件状況等報告書
• 建築確認通知書（検査済証）
• 固定資産税納税通知書
• 仲介手数料の半金

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注意したいのは、引渡しと引越しのタイミング

売買契約が無事に終了すると、あとは引渡しまでのスケジュール調整を行っていかなければなりません。 そこで注意しておきたいのが、引渡しと引越しのタイミング。 特に住み替えの場合は、先に新居への引越しを済ませた後、引き渡しを行うのがスムーズな流れといえます。 とは言うものの、買主様からの売却代金を新居の資金に充てたいというお客様が多いのも事実。 このような場合は、つなぎ融資を利用して残金決済を行うという方法もあります。

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引越しのチェックポイント

• 引越し業者の手配
• 電話やインターネットの手配
• 住民票の移動
• 印鑑登録の変更
• ガス閉栓、開栓の手続き
• 水道の閉栓、開栓の手続き
• 電力会社への移転連絡
• 車庫証明の手続き
• 転校などの手続き
• カードや免許証などの住所変更の手続き

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残代金の受領と物件の引き渡し

買主様より売買代金の残額を受領するのと引き換えに、買主様へ物件の引き渡しを行います。同時に、売主様は買主様に対して、所有権移転登記等のために必要な書類の交付を行い、玄関の鍵などを渡します。物件に抵当権が付いている場合は、事前に借入先へ全額返済の申込手続きを行い、全額返済については、買主様からいただく残金の中からお支払うことができます。

売買残金の授受や所有権移転登記の手続きの場所については、買主様が住宅ローンを組まれる場合は、借入先となる銀行で行います。なお、当日は登記手続きを行う司法書士が同席するため、面倒な登記手続きはすべてお任せいただけます。
また、買主様から受領する売買残金については、「売主様指定の銀行口座へ振り込み」「現金または預金小切手」を指定することができます。

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所有権移転時に必要なもの

• 権利証
• 実印
• 印鑑証明書（3カ月以内に発行したもの）
• 本人確認書類（運転免許証、パスポート、健康保険証など)
• 抵当権を抹消する場合、抹消登記費用
• 売買残金振込先の通帳
• 鍵
• 仲介手数料の残金